اگر در فنلاند آپارتمان دارید، این ماجرا نشان می دهد که یک تصمیم عجولانه هیئت مدیره ساختمان چطور از جیب شما پول برمی دارد.
زنی که در محله پوناووری (Punavuori) هلسینکی آپارتمان دارد، جای پارکش را از دست داد. هیئت مدیره شرکت ساختمانی (taloyhtiö) قرارداد اجاره جای پارک او را به شکلی خلاف قانون لغو کرده بود. حالا این دعوا با هزینه های دادگاه نزدیک 40000 یورو برای ساختمان خرج داشته است؛ یعنی حدود 400 تا 500 یورو برای هر صاحبخانه.
ماجرا چطور شروع شد؟
تابستان ۲۰۲۳ (۱۴۰۲) این زن می خواست در تعطیلات تابستانی به خارج از کشور برود. او با ایمیل از هیئت مدیره ساختمان (hallitus) پرسید که آیا دوستش می تواند یک ماه، بدون پرداخت پول، از جای پارک و آپارتمان او استفاده کند. هیئت مدیره جواب داد که مهمان می تواند از جای پارک استفاده کند.
وقتی تعطیلات تمام شد، ایمیلی از هیئت مدیره به ایمیل کاری او رسید: او قانون جای پارک را شکسته، چون جایش را به «شخص ثالث» داده است. ساختمان در این فاصله جای پارک را به یک صاحبخانه دیگر اجاره داده بود. هیچ اخطار قبلی هم به او داده نشده بود.
در صورتجلسه هیئت مدیره نوشته شده بود که او «آگاهانه» قانون را شکسته است. قبلا هم به صاحبخانه هایی که جای پارکشان را به دیگران اجاره داده بودند اخطار داده شده بود.
دادگاه چه گفت؟
زن تصمیم را نپذیرفت و از دادگاه بدوی هلسینکی (Helsingin käräjäoikeus) خواست تایید کند که قرارداد اجاره او هنوز معتبر است. او همچنین بیش از 21000 یورو خسارت از اعضای هیئت مدیره و ساختمان خواست.
دادگاه گفت او جای پارکش را به کسی اجاره نداده، بلکه فقط در تعطیلات به دوستش اجازه استفاده داده است. پس ساختمان حق نداشت قرارداد را لغو کند. دادگاه همچنین گفت:
- این قرارداد باید طبق قانون اجاره زمین (maanvuokralaki) فسخ می شد و در اعلام فسخ باید تاریخ پایان قرارداد گفته می شد.
- اعلام فسخ باید به شکلی قابل اثبات (todisteellinen tiedoksianto) به دست او می رسید. اعلام با ایمیل بی اعتبار است.
- مامور ابلاغ (haastemies) نامه کتبی فسخ را ۹ ماه بعد برد، که دادگاه آن را «در زمان معقول» ندانست.
هیئت مدیره در دادگاه گفت که اعضایش «فقط یک گروه آدم غیرمتخصص» هستند و اصطلاح های حقوقی فسخ و لغو قرارداد را با هم قاطی کرده اند.
دادگاه درخواست خسارت 21000 یورویی را رد کرد. ساختمان باید نصف هزینه های وکیل زن، حدود 10300 یورو، را بپردازد و زن هم باید در مجموع 2300 یورو از هزینه های پنج عضو هیئت مدیره را بپردازد.
پایان دعوا چه شد؟
ساختمان به دادگاه تجدید نظر هلسینکی (Helsingin hovioikeus) شکایت کرد، اما کار به جلسه دادگاه نکشید. دو طرف آخر سپتامبر ۲۰۲۶ (اوایل مهر ۱۴۰۵) سازش کردند و دادگاه تجدید نظر سازش را تایید کرد. طبق سازش، زن اولین جای پارکی را که در حیاط خالی شود می گیرد. تا آن موقع ساختمان هزینه یک جای پارک کنار خیابان را برای او می پردازد که سالانه نزدیک 800 یورو است.
کل این دعوا با هزینه های دادگاه نزدیک 40000 یورو برای ساختمان خرج داشت؛ پولی که در واقع همه صاحبخانه ها می پردازند.
اگر در فنلاند در یک شرکت ساختمانی زندگی می کنید، چه درسی دارد؟
راهنمای عمومی:
- هر اجازه ای از هیئت مدیره یا مدیر ساختمان (isännöitsijä) را کتبی بگیرید و نگه دارید. ایمیلی که این زن نگه داشته بود، پایه پرونده او بود.
- هیئت مدیره ساختمان از خود صاحبخانه ها تشکیل می شود و معمولا متخصص حقوق نیست. هزینه اشتباه هایش را همه صاحبخانه ها می پردازند.
- جلسه سالانه شرکت ساختمانی (yhtiökokous) جایی است که هیئت مدیره انتخاب می شود. اگر صاحبخانه هستید، شرکت در آن به نفع جیب خودتان است.
- اگر قراردادی از طرف ساختمان لغو شد، قبل از قبول کردنش با یک مشاور حقوقی صحبت کنید. بیمه خانه بسیاری از افراد هزینه وکیل (oikeusturva) را هم پوشش می دهد.
